אנחנו ב-MOVE FLOW מתמחים בניהול וארגון מתחמים בהתחדשות עירונית. במהלך הפרויקטים הרבים שניהלנו, למדנו לעומק את הקשיים והתסכול של דיירים שמעוניינים לקבל פתרון מגורים ראוי.
יש לכם על מי לבנות!
- ליווי דיירים בפרויקטים של התחדשות עירונית משלב הרעיון ועד לקבלת מפתח.
- ניהול ותיאום מול היזם וכל בעלי המקצוע השונים.
- היכרות עם המדיניות העירונית, חוקים, תקנות ואנשי מקצוע בתחום.
- מעקב ובקרה על כל התהליכים ולוחות הזמנים בפרויקט.
קצת עלינו
ערן מלכה
בן 41 , נשוי לנילי ואב ל-3 ילדים.
בעל שני תארים אקדמאיים מאוניברסיטת רייכמן: משפטים ומנהל“ס. מביא איתו למעלה מ-15 שנה של ניסיון בהשקעה וליווי פרויקטים בתחום הנדל”ן.
תמיר כהן
בן 41 נשוי ליעל ואבא ל-4 בנים. משקיע ומלווה פרויקטים בתחום הנדל”ן.
מהי התחדשות עירונית?
תהליך עירוני שמטרתו לשפר את המיגון ואיכות החיים של התושבים
- רווח כלכלי
- חיזוק מבנים לרעידות אדמה
- ממ"ד
- פיתוח תשתיות חדשות
- שיפור רמת החיים
1. מסלול תוכנית עירונית (תמ"א 38)
- על המסלול: הרשות המקומית מקדמת תוכנית חלופית ל תמ“א 38 - שבה נקבע מראש סל הזכויות לכל חלקה ע“פ המצב הקיים, על בסיס מפתח זכויות ידוע מראש, כגון גודל החלקה, מספר הדירות, מספר הקומות וכו‘.
- למי מתאים: בניינים עצמאים שאינם ממצים את הזכויות, למשל מספר קומות קטן, כמות הדירות ותכסית הבנייה.
- יתרון מרכזי: אורך הפרויקט - מרגע בחירת היזם והגעה לרוב חוקי של בעלי דירות, אפשר לגשת ישר לשלב התכנון ולהגיש בקשה להיתר (כשנתיים) - ומיד לאחר קבלתו ניתן להתחיל בעבודות הפינוי והביצוע. פרויקט במסלול זה צפוי להארך משלב ההתחלה ועד שלב קבלת המפתח בכ- 6 שנים.
- חסרון מרכזי: חוסר גמישות כלכלית - תכנונית - אין אפשרות לקבל זכויות נוספות במידה ובמסגרת סל הזכויות של התוכניות אין כדאיות כלכלית לפרויקט. בנוסף, התכנון נוקשה יותר ופחות יעיל ואיכותי מבחינת האפשרויות השונות, למשל: שטחי ציבור, כיווני אוויר וכו‘.
2. מסלול פינוי-בינוי
- על המסלול: במסגרת מסלול זה מקדם היזם תוכנית בניין עיר (תב“ע) חדשה שכוללת סל זכויות חדש (מספר קומות/תכסית/מספר דירות/בניינים) - באמצעותה הפרויקט הופך לבעל כדאיות כלכלית, ע“פ רוב היזם פועל במשותף עם העירייה בכדי לקדם את התוכנית.
- יתרונות מרכזיםי: יצירת סל זכויות שמותאם ספציפית לפרויקט מסוים על בסיס המצב הקיים, ובנוסף קיימת גמישות תכנונית מה שיכול לייצר פרויקט איכותי ברמת התכנון.
- חסרון מרכזי: הפרויקט מתארך ב-3 שנים נוספות מכיוון שנוסף שלב במסלול, שינוי תב“ע, המאריך את משך הפרויקט.
3. מסלול חלופת שקד
טעימה מהפרויקטים שלנו
ויצמן 93-95-97, ת״א
- יזם - רוזיו וצמח המרמן
- מצב נכנס - 41 יחידות מגורים
- מצ"ב יוצא- 73 יחידות מגורים
- סטטוס - טרום איכלוס
התותחנים 9-11-13 , חולון
- יזם - לוינשטיין נתיב ורוזיו
- מצב נכנס - 54 יחידות מגורים
- מצ"ב יוצא- 175 יחידות מגורים + 2000 מ״ר מסחר
- סטטוס - תכנון
זטורי 1-3-5-7, ת״א
- יזם - מטרופוליס ושלי אפשטיין
- מצב נכנס - 60 יחידות מגורים
- מצ"ב יוצא- 150 יחידות מגורים + 4,000 מ”ר מסחר
- סטטוס - תכנון
רוטשילד 84, הכרמל 40-42, כפר סבא
- יזם - מטרופוליס
- מצב נכנס - 36 יחידות מגורים
- מצ"ב יוצא- 108 יחידות מגורים + 1000 מ״ר מסחר
- סטטוס - הגשת תב”ע
אתגרי הפרויקט
חוסר בזמן
עבודה מול שכנים ובעלי מקצוע
שליטה במגוון רחב של תחומים
תהליך ארוך, מסורבל ומייאש
תנו לנו לנהל את הפרויקט!
- מנוסים בכל שלבי התהליך
- מחברים בין כל הגורמים הרלוונטיים
- מסדרים ומארגנים את הפרויקט
- מקדמים את התהליך
תהליך העבודה שלנו
1
גיבוש הפרויקט ובעלי הדירות, עדכון והסבר על התהליך בכללותו.
2
מינוי נציגות, בעלי מקצוע (עו“ד, מפקח, שמאי וכו‘), יצירת ת.ז קניינית – יצירת קשר עם כלל בעלי הדירות ואפיון המתחם.
3
עריכת שאלון יזמים (מכרז), הכנת טבלת השוואות, יצירת הצעת הזהב, ניהול מו“מ למקסום התמורות, סיור בפרויקטים של היזמים – התרשמות מרמת הפרויקט והגמרים. בחירת יזם ע“י בחירה של כלל בעלי הדירות.
4
לאחר הגעה לטיוטה מוסכמת עם עו“ד – יתקיים כנס הצגת ההסכם וחתימה על ההסכם המסחרי עד אחרון בעלי הדירות.
5
תכנון (שינוי תב“ע / היתר) – מעקב ועדכון שוטף על התקדמות ההליך התכנוני מול הוועדה המחוזית, הוועדה המקומית והרשות העירונית.
6
פינוי הדירות – ליווי בעלי הדירות במציאת נכס חלופי, תיאום הובלה, אריזה (במידת הצורך).
7
ביצוע – מעקב אחר התקדמות הפרויקט, בקרה על בעלי המקצוע השונים מטעם בעלי הדירות, מעקב אחר קיום הוראות ההסכם.
8
אכלוס – ליווי בפרוטוקול מסירה ראשוני ומעקב אחר טיפול בליקויים הן בשטחים הפרטיים והן בשטחים הציבוריים.
ליווי לאורך שנת הבדק עד לרישום הבית המשותף.
למה אנחנו?
יחס אישי וליווי צמוד
ההיכרות האינטימית שלנו עם כל דייר בפרויקט מאפשרת לנו להתאים לו מענה ספציפי לכל צורך שעולה במהלך הדרך.
הכרת אופי האוכלוסיה והעיר
אין בעל דירה בהרצליה כבעל דירה בתל אביב או ירושלים, הכרת הסביבה והתרבות העירונית מייצרת ערך משמעותי עבור הצלחת הפרויקט ותחושת הביטחון לבעלי הדירות.
זמינות
הקרבה שלנו לפרויקט ולשטח מאפשרת לנו זמינות מרבית, שכן במהלך הדרך מתבצעות מאות רבות של פגישות עם הדיירים, בעלי המקצוע השונים, יזמים והרשות המקומית.
יעילות
ניתוח הפרויקט, אפיון צרכי הדיירים והטמעתם בתהליך, מקצר את משך הזמן.
שירותים משלימים
אדריכלית, מפקח אין האוס וללא עלות נוספת.
חברת בוטיק
אנו בוחרים את הפרויקטים בקפידה, ועובדים ללא מתווכים או עובדים שעלולים להתחלף במהלך הפרויקט